Ανατολική Αττική: Τα ποσά που παίζουν για τα διαμερίσματα και τις μονοκατοικίες

Μέσα σε ένα έτος, οι τιμές πώλησης στα ανατολικά προάστια της Αθήνας έχουν αυξηθεί κατά 12%, ενώ τα ενοίκια κατά 12,5%. Είναι οι μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών, εντός Αττικής, πίσω μόνο από το 28,9% του Πειραιά. Η άνοδος των τιμών επιταχύνθηκε την τελευταία διετία με +21,5% για την αγορά και 16,1% για τα ενοίκια, ενώ από το 2018 έχουν αυξηθεί κατά 39,1% οι τιμές πώλησης και κατά 55,5% τα ζητούμενα μισθώματα.

Μία ανερχόμενη περιοχή της Αττικής που έχει ισχυρή ανάπτυξη την τελευταία 5ετία, χαμηλές τιμές, σχεδόν σαν τα δυτικά προάστια, ενώ σε ένα βαθμό, προσφέρει την οικογενειακή ησυχία των βορείων προαστίων και την παραλία των νοτίων.

Οι επαγγελματίες του κλάδου ήδη έχουν βάλει τα ανατολικά στο μικροσκόπιο. Σύμφωνα με τους ίδιους, η οικοδομή έχει πάρει μπροστά για τα καλά στην περιοχή, φέρνοντας σημαντικό αριθμό νεόδμητων κατοικιών, ενώ παραμένει μία από τις κορυφαίες επιλογές για κυβερνητικά προγράμματα, κάτι που φάνηκε από τη γεωγραφική κατανομή στο Σπίτι μου και αναμένεται πως θα παραμείνει ανάλογη η εικόνα και για το Σπίτι μου 2.

Σύμφωνα με τους μεσίτες, οι κύριοι λόγοι πίσω από το ενδιαφέρον για την περιοχή είναι η υψηλή ποιότητα ζωής που παρέχει στους κατοίκους, οι φθηνότερες τιμές σε σύγκριση με τα βόρεια ή τα νότια προάστια και η εγγύτητα με κέντρα μεταφορών, όπως το αεροδρόμιο και τα λιμάνια Ραφήνας και Λαυρίου.

Υπάρχουν φθηνά ακόμα

Παρά την αλματώδη αύξηση, οι τιμές στα ανατολικά παραμένουν αρκετά χαμηλότερες σε σύγκριση με άλλες περιοχές της Αττικής. Με μέσο όρο αγοράς τα 2.133 ευρώ/τ.μ., είναι η τέταρτη φθηνότερη περιοχή μετά τα δυτικά προάστια (1.909 ευρώ/τ.μ.), τα προάστια του Πειραιά (1.932 ευρώ/τ.μ.) και το κέντρο της Αθήνας (2.120 ευρώ/τ.μ.) και κατά πολύ φθηνότερη από τα βόρεια (3.043 ευρώ/τ.μ.) ή τα νότια (3.750 ευρώ/τ.μ.). Στα ενοίκια είναι η τρίτη φθηνότερη με μέσο όρο ζητούμενων ενοικίων 9 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, μετά τα προάστια του Πειραιά (8,18 ευρώ/τ.μ.) και τα δυτικά (8,33 ευρώ/τ.μ.).

Οι ταρίφες

Ο όρος ανατολικά προάστια είναι ευρύς, καθώς υπάρχει μεγάλη διακύμανση τιμών, ανάλογα με την περιοχή. Υψηλότερες είναι οι τιμές στα κέντρα Παλλήνης και Κορωπίου, όπως και όσο πλησιάζεις στη θάλασσα, σε Ραφήνα και Νέα Μάκρη. Φθηνότερα τα ενδιάμεσα, τα περιφερειακά και οι νέοι οικισμοί που τώρα αναπτύσσονται. Στα ανατολικά, υπάρχουν πολλές νέες οικοδομές, ειδικά στα κέντρα των πόλεων της περιοχής, κυρίως νέες πολυκατοικίες, ενώ υπάρχουν και πολλά παλαιότερα κτίσματα, ειδικά μονοκατοικίες. Ακριβότερα τα νεόδμητα, όπως και οι προσεγμένες βίλες, αλλά τα κτίσματα 15ετίας έχουν περί το 20% φθηνότερες τιμές από τα αντίστοιχα της Αθήνας. Οι καλύτερες προσφορές συνήθως αφορούν σε μεγαλύτερης επιφάνειας διαμερίσματα με ηλικία περίπου 15-30 έτη που υπάρχουν πολλά στην περιοχή και η τιμή ανά τετραγωνικό πέφτει σχεδόν 30% σε σχέση με τα μικρότερα.

Τσιμπάνε τα studios

Στα πολύ μικρά, οι τιμές είναι τουριστικές σε Ραφήνα, Νέα Μάκρη και Μαραθώνα, με τα 40-50 τ.μ. να έχουν τιμές κοντά ή πιο πάνω από τα 120.000 ευρώ. Πολύ μικρά ακίνητα, από 20 έως 35 τ.μ., έχουν τιμές κοντά στα 50.000 ευρώ, που αυξάνονται σημαντικά όσο πλησιάζεις στην παραλία. Στο κέντρο της Ραφήνας προσφέρεται γκαρσονιέρα 20 τ.μ. προς 37.000, ενώ ανάλογο ακίνητο στα 47 τ.μ. έχει τιμή 115.000 ευρώ. Το κέντρο της Παλλήνης και του Κορωπίου είναι ακριβότερα, με ακίνητα των 50 τ.μ. να πωλούνται 130.000 ευρώ. Σε αυτά τα τετραγωνικά υπάρχει σημαντική προσφορά σε παλαιότερης κατασκευής μονοκατοικίες, με τιμές κοντά στα 150.000 ευρώ.

Μικρά εξοχικά

Τα δημοφιλή δυάρια έχουν μεγάλη ζήτηση ως ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης και τα φιλέτα έχουν ήδη απορροφηθεί από την αγορά. Από 60 έως 75 τ.μ. και ανάλογα με την ηλικία, υπάρχει στοκ προς πώληση από 70.000 ευρώ, αν και τα νεότερης δόμησης πωλούνται πιο κοντά στα 250.000 ευρώ. Μία μέση τιμή για ένα λογικό δυάρι της περιοχής είναι τα 140.000 ευρώ. Ενδιαφέρον το ότι σχεδόν η μισή προσφορά σε δυάρια τον Σεπτέμβριο φαίνεται να είναι μονοκατοικίες παλαιότερης κατασκευής που είχαν φτιαχτεί για οικογενειακά εξοχικά.

Οικογενειακά τριάρια

Στα πιο οικογενειακά τριάρια η προσφορά δεν είναι τόσο μεγάλη όσο στα μικρότερα ακίνητα, όμως σε μέση επιφάνεια 80 – 100 τ.μ. οι τιμές κυμαίνονται κοντά στα 250.000 ευρώ. Παλαιότερα και μικρότερα, όπως ένα τριάρι 66 τ.μ. (με πολύ μικρά δωμάτια) στη Νέα Μάκρη πωλείται προς 155.000 ευρώ, ενώ νεότερα και μεγαλύτερα βρίσκεις με πάνω από 300.000 ευρώ. Τα ειδικά χαρακτηριστικά των ακινήτων παίζουν σημαντικό ρόλο, όμως λόγω του φθηνού κόστους κατασκευής και αγοράς οικοπέδου στην περιοχή προ 20ετίας, η πιο γεμάτη κατηγορία είναι των μεγαλύτερων ακινήτων, με αυλή ή κήπο.

Μεγάλα και… φιλέτα

Με αφετηρία πάνω από τα 200.000 ευρώ, τα ακίνητα που έχουν τουλάχιστον τέσσερα δωμάτια είναι μία κατηγορία χωρίς ταβάνι τιμών. Πολλά τα παλαιά ευρύχωρα εξοχικά που πωλούνται σε λογικές για την περιοχή τιμές με μέσο όρο τα 350.000 ευρώ, αλλά επίσης πολλές και οι νεότερες βίλες που διαθέτουν όλες τις σύγχρονες ανέσεις, με ζητούμενο αντίτιμο άνω του μισού εκατομμυρίου ευρώ. Όσοι αναζητούν απλώς ένα μεγάλο σπίτι με κήπο, προσφέρονται αυτή την περίοδο ποιοτικά ακίνητα με 230.000 ευρώ στον Μαραθώνα, με 240.000 ευρώ στα Σπάτα και με 250.000 ευρώ στα Γλυκά Νερά. Στο άλλο άκρο, βίλα με πισίνα στο Πανόραμα Παλλήνης ή στην Αγία Μαρίνα στο Κορωπί έχουν τιμές από 460.000 έως 550.000 ευρώ. Παραλιακά, υπάρχουν προς διάθεση πολλές κατασκευές υψηλών προδιαγραφών, όμως οι τιμές ανεβαίνουν άνω του 1 εκατ. ευρώ.

Απορροφά την προσφορά το Airbnb

Οι οκτώ πρώτοι μήνες του 2024 έδειξαν ότι και η φετινή χρονιά θα κλείσει με σημαντική άνοδο της ζήτησης τόσο για αγορά όσο και για ενοικίαση κατοικίας στα ανατολικά. Η δυνατότητα να ζεις μακριά από τη φασαρία και τους κινδύνους του κέντρου της Αθήνας, όμως να μπορείς να εργαστείς εκεί, είναι πλεονέκτημα που φαίνεται να θέλουν πολλοί. Κλειδί στην ανάπτυξη της περιοχής είναι η σημαντική ενίσχυση των μέσων μαζικής μεταφοράς και ειδικά η ανάπτυξη του προαστιακού, που έχει σταθμούς σε Παλλήνη, Παιανία-Κάντζα και Κορωπί. Σύμφωνα με τους επαγγελματίες της αγοράς ακινήτων, την τελευταία 5ετία έχει αυξηθεί σημαντικά ο αριθμός των μόνιμων κατοίκων σχεδόν σε όλη την ανατολική Αττική. Από την άλλη πλευρά, αν και η ζήτηση έχει αυξηθεί σημαντικά, η προσφορά παραμένει περιορισμένη, με αποτέλεσμα η ζήτηση να μην καλύπτεται επαρκώς και οι τιμές να εκτοξεύονται. Αυτός είναι και ο κύριος λόγος που η περιοχή έχει τη δεύτερη μεγαλύτερη αύξηση τιμών στην Αττική. Ενδιαφέρον το ότι η οικοδομή έχει πιάσει υψηλούς ρυθμούς στην περιοχή και γεννά κάθε χρόνο νέες κατοικίες, όμως λόγω της εγγύτητας με τη θάλασσα τις απορροφά σε μεγάλο βαθμό ο τουρισμός. Οι περισσότεροι προτιμούν να εκμεταλλεύονται τα ακίνητά τους για βραχυχρόνιες μισθώσεις, καθώς αποφέρουν σημαντικά μεγαλύτερα έσοδα από τις μακροχρόνιες.

Διακύμανση τιμών ακινήτων, ανατολικά προάστια

Πηγή: Στοιχεία μεσιτών, Δείκτης SPI (spitogatos.gr) * Προσωρινά στοιχεία

Διακύμανση τιμών σε β΄ τρίμηνα 2023-2024 (ευρώ/τ.μ.)

Πηγή: Στοιχεία μεσιτών, Δείκτης SPI (spitogatos.gr) * Προσωρινά στοιχεία 6μήνου

Τιμές αγοράς ακινήτου, ανατολικά προάστια

Πηγή: Διαθέσιμες αγγελίες ακινήτων, Σεπτέμβριος 2024