Κτηματαγορά: Πώς θα ανοίξουν τα κλειστά σπίτια – Τι λένε μεσίτες, ιδιοκτήτες, διαχειριστές [πίνακες με τιμές] – Ελεύθερος Τύπος
Written by Newsroom on September 16, 2024
Στη ΔΕΘ ανακοινώθηκε πλήθος νέων μέτρων, όμως στην αγορά οι τάσεις είναι σταθερά ανοδικές από το 2017 και μετά. Τα ενοίκια στις αγγελίες πώλησης έχουν αυξηθεί κατά 11% στην Αθήνα, 8,8% στη Θεσσαλονίκη και 14,3% στον Πειραιά (σύγκριση β’ τριμήνων 2023-2024). Την ίδια περίοδο, οι τιμές αγοράς αυξήθηκαν κατά 9,2% στα διαμερίσματα όλης της χώρας, με μεγαλύτερη άνοδο στα νεόδμητα κατά 10,7%, ενώ ανάλογα με την περιοχή, οι τιμές σκαρφάλωσαν ακόμα περισσότερο, όπως το 12,1% στα ακίνητα της Θεσσαλονίκης (στοιχεία ΤτΕ).
Τώρα, με πλειάδα νέων παρεμβάσεων, η κυβέρνηση δείχνει ότι η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης αποτελεί προτεραιότητα, όμως είναι αρκετές για να μειωθούν τα ενοίκια; Με επιφύλαξη υποδέχτηκαν τα μέτρα οι ιδιοκτήτες ακινήτων, οι μεσίτες και οι διαχειριστές της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Συνολικά, οι πρωταγωνιστές της ελληνικής αγοράς ακινήτων δεν αναμένουν αναστροφή του κλίματος, αλλά υπάρχει αισιοδοξία πως μπορεί να μπει ένα «φρένο» στην ακρίβεια. Τα μέτρα θα χρειαστούν χρόνο για να υλοποιηθούν και να απορροφηθούν από την αγορά, όμως τόσο οι μεσίτες όσο και οι ιδιοκτήτες ακινήτων τονίζουν πως η ταχύτητα υλοποίησής τους είναι «κλειδί», καθώς η άνοδος των τιμών συνεχίζεται και αν δεν γίνουν γρήγορα οι παρεμβάσεις, τότε μπορεί τα όποια οφέλη να απορροφηθούν από την ισχυρότερη άνοδο των τιμών.
Οι μεγάλες παρεμβάσεις
- «Σπίτι Μου 2»: Πρόγραμμα ύψους 2 δισ. ευρώ, με στόχο να αποκτήσουν πρώτη κατοικία πάνω από 15.000 νέοι ή νέα ζευγάρια ηλικίας έως και 50 ετών. Διευρύνονται τα εισοδηματικά κριτήρια με αύξηση του ορίου σε 20.000 ευρώ (από 16.000 ευρώ) για τον άγαμο, με αντίστοιχη αύξηση για ζευγάρια και όσους έχουν παιδιά.
- Κλειστά ακίνητα: Απαλλαγή από τον φόρο ενοικίου για τρία χρόνια για τους ιδιοκτήτες που νοικιάζουν κλειστά ακίνητα ή μετατρέπουν μία βραχυχρόνια μίσθωση σε μακροχρόνια.
- Ενεργειακή αναβάθμιση: Πρόγραμμα ύψους 400 εκατ. ευρώ για δάνεια έως 20.000 ευρώ με μηδενικό επιτόκιο, με στόχο την ενεργειακή αναβάθμιση χιλιάδων παλαιών κατοικιών.
- Φόρος Airbnb: Νέο και αυξημένο τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση.
- Περιορισμός Airbnb: Απαγόρευση νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων στα 3 κεντρικά διαμερίσματα της Αθήνας (1ο, 2ο, 3ο) τουλάχιστον για έναν χρόνο.
- ΕΝΦΙΑ: Αυξάνεται κατά 20% η έκπτωση του ΕΝΦΙΑ στους ιδιοκτήτες που ασφαλίζουν κατοικίες αξίας έως 500.000 ευρώ από φυσικές καταστροφές (σεισμό, πυρκαγιά, πλημμύρες).
Μεγάλη ζήτηση
Ολοι όσοι αναζητούν κατοικία θα επιθυμούσαν να ήταν φθηνότερα τα ενοίκια, όμως γιατί δεν γίνεται; Σύμφωνα με τους ειδικούς της αγοράς, τα ενοίκια θα μειωθούν όταν ο κόσμος σταματήσει να πληρώνει τις υψηλές τιμές που ζητούν οι ιδιοκτήτες. Δυστυχώς για τους περισσότερους, τα ακίνητα είναι λίγα, άρα η προσφορά είναι μικρή. Από την άλλη πλευρά, είναι πολλοί εκείνοι που αναζητούν κατοικία, άρα είναι υψηλή η ζήτηση. Μικρή προσφορά και μεγάλη ζήτηση είναι μία σχέση που μπορεί να έχει ως μοναδικό αποτέλεσμα την άνοδο των τιμών. Μία τάση που καταγράφεται από το 2017. Για να αλλάξει αυτό, είτε αυξάνεις την προσφορά είτε μειώνεις τη ζήτηση.
Δεδομένου ότι ο κόσμος θα συνεχίσει να αναζητά κατοικία, ο πιο ρεαλιστικός τρόπος είναι η αύξηση των κατοικιών στην αγορά. Αυτό ήδη γίνεται με τις νέες οικοδομές. Στα αρνητικά ότι θέλουν χρόνο, ενώ παράλληλα τα νεόδμητα διατίθεται κυρίως προς πώληση.
Οι παρεμβάσεις της κυβέρνησης έχουν διπλή στόχευση. Από τη μία πλευρά να πειστούν κάποιοι από τους ιδιοκτήτες ακινήτων, που τα διαθέτουν προς βραχυχρόνια μίσθωση, να τα επαναφέρουν σε μακροχρόνια και από την άλλη να ανοίξουν μερικές χιλιάδες από τα 600.000 κλειστά ακίνητα που εκτιμά ότι υπάρχουν η ΑΑΔΕ. Σύμφωνα με τους ειδικούς, αν ο στόχος είναι να μειωθούν οι τιμές των ενοικίων, πρέπει να μπουν στην αγορά τουλάχιστον 10.000 ακίνητα μέσα στην επόμενη 5ετία. Σε αυτή τη λογική, δύο παρεμβάσεις που ξεχωρίζουν είναι ο περιορισμός της βραχυχρόνιας μίσθωσης και οι φοροαπαλλαγές για όσους ιδιοκτήτες διαθέσουν προς ενοικίαση τα «κλειστά» τους ακίνητα.
Μεσίτες: Δεν θα μειωθούν τα ενοίκια το 2024
Δεν θα πέσουν γρήγορα τα ενοίκια, εκτιμούν οι μεσίτες. Αν και πολλοί εισπράττουν θετικά τις παρεμβάσεις, θεωρούν πως σε μέσο όρο αγοράς, τα ενοίκια δεν θα γίνουν φθηνότερα εντός του έτους. Επισημαίνουν ότι ακόμα και αν υπήρχε άμεση και απρόσκοπτη εφαρμογή όλων των νέων μέτρων, ακόμα και αν απέδιδαν στις καλύτερες προβλέψεις, θα χρειαστούν τουλάχιστον ένα με δύο χρόνια μέχρι τα αποτελέσματα να φανούν.
Ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates Θεμιστοκλής Μπάκας επισήμανε ότι «το γεγονός ότι αναφερόμαστε στον όρο στεγαστική πολιτική, αποτελεί ένα σημαντικό βήμα για τη χώρα μας. Αλλά σε μια χώρα που είναι πρωταθλήτρια στο κόστος στέγασης για 5-6 συναπτά έτη στο σύνολο των χωρών της Ε.Ε. και τη διέπει βαθιά στεγαστική κρίση, επισημαίνοντάς το και ο κεντρικός τραπεζίτης κ. Στουρνάρας στην ετήσια έκθεση της ΤτΕ, τα μέτρα που ανακοινώθηκαν είναι μικρής κλίμακας για να καλύψουν την ανάγκη του σήμερα».
Ο ίδιος εξηγεί ότι πρόκειται για «μέτρα που δεν αποτελούν ένα ολοκληρωμένο σχέδιο στεγαστικής πολιτικής και δεν φαίνεται να απαντούν στην άμεση αναχαίτιση του κόστους στέγασης». Ειδικότερα, σχετικά με τα νέα μέτρα που εξαγγέλθηκαν, εκτίμησε ότι «δεν πρόκειται να αλλάξει η σημερινή εικόνα», καθώς «δεν υπάρχει ούτε ένα μέτρο άμεσης αναχαίτισης του κόστους στέγασης».
Τέλος, ο κ. Μπάκας τονίζει πως «απαιτείται η χώρα μας να αποκτήσει ένα ολοκληρωμένο σχέδιο στεγαστικής πολιτικής που θα στοχεύσει στην άμεση αναχαίτιση του κόστους στέγασης και στην προσβασιμότητα αγοράς κατοικίας».
Ιδιοκτήτες: Χρειάζονται περισσότερα θετικά μέτρα
Από την πλευρά των ιδιοκτητών ακινήτων υπάρχει αισιοδοξία πως ο γρίφος της στεγαστικής κρίσης έχει λύση, όμως χρειάζεται να γίνουν περισσότερα. Σύμφωνα με τον πολιτικό μηχανικό ΕΜΠ, MSc, CEO της «KRAMA PROPERTY» και γραμματέα ενημέρωσης της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) Μάνο Κρανίδη, «η ανάλυση των μέτρων και κινήτρων της ΔΕΘ αναδεικνύει τη θετική πτυχή τους και ώθηση για τη βελτίωση του στεγαστικού».
Ομως, ταυτόχρονα δείχνει και «τον αποσπασματικό χαρακτήρα τους και περιορισμένη μαζική επιρροή και τη δυσκολία να δώσουν λύση για το στεγαστικό ζήτημα». Το πρόβλημα είναι σύνθετο, κάτι που γνωρίζουν καλά τόσο οι ιδιοκτήτες των ακινήτων όσο και η κυβέρνηση, όμως αυτό που μετράει είναι όχι οι προθέσεις, αλλά το αποτέλεσμα.
Πώς θα επηρεαστούν οι τιμές στα ενοίκια από τις παρεμβάσεις της κυβέρνησης; Είναι αρκετές για να δώσουν λύση; Ο κ. Κρανίδης εξηγεί πως «η λύση στο στεγαστικό και την εξισορρόπηση στην αγορά ακινήτων θα δώσουν 2 μαζικές ενέργειες και μόνο: 1) η αξιοποίηση των χιλιάδων δημοσίων ακινήτων και η κοινωνική κατοικία και 2) η ενεργοποίηση των χιλιάδων ακινήτων των τραπεζών, funds και νομικών προσώπων και φορέων».
Σύμφωνα με τον ίδιο, πρόκειται για δύο μεταρρυθμίσεις που «πρέπει άμεσα να γίνουν και αποτελούν μια ολοκληρωμένη προσέγγιση για τη λύση του στεγαστικού. Τα αποσπασματικά μέτρα είναι θετικά αλλά δεν οδηγούν σε ένα μαζικό αποτύπωμα και αποτέλεσμα για την κοινωνία. Απαιτείται βούληση και ολοκληρωμένη δράση και πολιτική».
Διαχειριστές ακινήτων: Δεν λύνεται το πρόβλημα
Ακόμη και αν τα μισά ακίνητα που τώρα βρίσκονται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις (τύπου Airbnb) επιστρέψουν στο ενοίκιο, το στεγαστικό πρόβλημα δεν μπορεί να λυθεί, εκτιμούν οι διαχειριστές ακινήτων.
Σύμφωνα με τον πρόεδρο του Πανελλήνιου Συλλόγου Διαχειριστών Ακινήτων (ΠΑΣΥΔΑ), Ανδρέα Χίου, δεν βγαίνουν τα νούμερα. «Και έτσι ξαφνικά ήρθε ένα αμφιλεγόμενο μέτρο να λύσει τη δύσκολη εξίσωση της στεγαστικής κρίσης στην Ελλάδα. Βάζοντας φραγμό στη βραχυχρόνια μίσθωση στα 3 γεωγραφικά διαμερίσματα του κέντρου της Αθήνας με τη μη απόδοση ΑΜΑ (Αριθμό Μητρώου Ακινήτου) σε νέα ακίνητα για 1 έτος, αναμένει η κυβέρνηση να λύσει το στεγαστικό πρόβλημα. Το πρόβλημα όμως είναι πολυδιάστατο και φυσικά δεν εξαρτάται αποκλειστικά και μόνο από τη βραχυχρόνια μίσθωση. Υπάρχουν στην Αθήνα μόλις 14.000 ακίνητα βραχυχρόνιας ενώ πάνω από 120.000 παραμένουν κλειστά για διάφορους λόγους. Το πρόβλημα όμως για την κυβέρνηση είναι η πίεση που δέχεται από τους ξενοδόχους για αυτά τα 14.000.
Αν λοιπόν από τη βραχυχρόνια μίσθωση μεταπηδήσω στη μακροχρόνια, τα μισά έστω ακίνητα, το πρόβλημα θα λυθεί; Φυσικά και όχι. Στα site αγγελιών αυτή τη στιγμή στην Αθήνα υπάρχουν 6.500 διαμερίσματα διαθέσιμα για μακροχρόνια μίσθωση. Το πρόβλημα λοιπόν δεν είναι στο ότι δεν υπάρχουν ακίνητα προς ενοικίαση αλλά στο ότι όσα υπάρχουν είναι ακριβά για τον μέσο Ελληνα που μισθολογικά βρίσκεται ακόμα στην εποχή της οικονομικής κρίσης του 2010, ενώ τα ενοίκια, λόγω της μεγάλης ζήτησης, έχουν επιστρέψει στα επίπεδα προ κρίσης».
Η ΔΙΑΚΥΜΑΝΣΗ ΤΩΝ ΕΝΟΙΚΙΩΝ
ΑΤΤΙΚΗ
| Περιοχή | Β’ τρίμηνο 2024 (€/τ.μ.) | Β’ τρίμηνο 2023 (€/τ.μ.) | Μεταβολή % |
| Αθήνα κέντρο | 10,58 | 9,52 | 11,10% |
| Αθήνα – Βόρεια Προάστια | 11,30 | 10,67 | 5,90% |
| Αθήνα – Νότια Προάστια | 12,50 | 11,30 | 10,60% |
| Αθήνα – Δυτικά Προάστια | 8,33 | 7,63 | 9,20% |
| Αθήνα – Ανατολικά Προάστια | 9,00 | 8,00 | 12,50% |
| Πειραιάς | 10,00 | 8,75 | 14,30% |
| Προάστια Πειραιά | 8,18 | 7,14 | 14,60% |
| Υπόλοιπο Αττικής | 8,97 | 8,67 | 3,50% |
ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ
| Περιοχή | Β’ τρίμηνο 2024 (€/τ.μ.) | Β’ τρίμηνο 2023 (€/τ.μ.) | Μεταβολή % |
| Θεσσαλονίκη – Δήμος | 9,23 | 8,48 | 8,80% |
| Θεσσαλονίκη Περιφ/κοί δήμοι | 6,94 | 6,33 | 9,60% |
| Θεσσαλονίκη Υπόλ. Νομού | 4,21 | 3,85 | 9,40% |
ΝΗΣΙΑ
| Περιοχή | Β’ τρίμηνο 2024 (€/τ.μ.) | Β’ τρίμηνο 2023 (€/τ.μ.) | Μεταβολή % |
| Δωδεκάνησα | 9,00 | 8,15 | 10,40% |
| Εύβοια | 6,92 | 6,50 | 6,50% |
| Ν. Ηρακλείου | 8,80 | 8,14 | 8,10% |
| Ν. Κέρκυρας | 11,00 | 10,91 | 0,80% |
| Κυκλάδες | 17,65 | 21,74 | -18,80% |
| Ν. Λασιθίου | 7,50 | 7,35 | 2,00% |
| Ν. Ρεθύμνου | 9,38 | 8,89 | 5,50% |
| Ν. Σάμου | 6,15 | 6,00 | 2,50% |
| Ν. Χανίων | 8,57 | 8,33 | 2,90% |
| Νησιά Αργοσαρωνικού | 8,75 | 7,78 | 12,50% |
ΗΠΕΙΡΩΤΙΚΗ ΕΛΛΑΔΑ
| Περιοχή | Β’ τρίμηνο 2024 (€/τ.μ.) | Β’ τρίμηνο 2023 (€/τ.μ.) | Μεταβολή % |
| Αιτωλοακαρνανία | 5,77 | 5,33 | 8,30% |
| Αργολίδα | 6,32 | 6,25 | 1,10% |
| Αρκαδία | 6,38 | 5,36 | 19,00% |
| Ν. Αρτας | 5,77 | 6,25 | -7,70% |
| Αχαΐα | 8,00 | 7,06 | 13,30% |
| Βοιωτία | 5,33 | 5,00 | 6,60% |
| Ν. Δράμας | 5,00 | 4,80 | 4,20% |
| Εβρος | 7,25 | 6,00 | 20,80% |
| Ηλεία | 5,15 | 5,41 | -4,80% |
| Ημαθία | 4,81 | 4,55 | 5,70% |
| Ν. Ιωαννίνων | 8,18 | 7,67 | 6,60% |
| Ν. Καβάλας | 6,67 | 5,88 | 13,40% |
| Ν. Καρδίτσας | 6,35 | 5,71 | 11,20% |
| Ν. Καστοριάς | 5,67 | 4,86 | 16,70% |
| Ν. Κιλκίς | 3,57 | 4,44 | -19,60% |
| Ν. Κοζάνης | 5,78 | 5,67 | 1,90% |
| Κορινθία | 6,72 | 6,43 | 4,50% |
| Λακωνία | 5,60 | 5,86 | -4,40% |
| Ν. Λάρισας | 7,78 | 7,14 | 9,00% |
| Μαγνησία | 7,25 | 6,88 | 5,40% |
| Μεσσηνία | 7,50 | 7,14 | 5,00% |
| Ν. Ξάνθης | 7,00 | 6,00 | 16,70% |
| Πέλλα | 4,44 | 4,00 | 11,00% |
| Ν. Πιερίας | 5,74 | 5,09 | 12,80% |
| Ν. Πρέβεζας | 7,50 | 6,67 | 12,40% |
| Ν. Ροδόπης | 7,33 | 6,43 | 14,00% |
| Ν. Σέρρες | 6,05 | 5,20 | 16,30% |
| Ν. Τρικάλων | 6,36 | 5,77 | 10,20% |
| Ν. Φλώρινας | 5,81 | 5,56 | 4,50% |
| Χαλκιδική | 35,71 | 33,33 | 7,10% |
Πηγή: Δείκτης τιμών Spitogatos SPI
Ειδήσεις σήμερα
Πέθανε ο τραγουδιστής Κώστας Καρουσάκης – Είχε συνδεθεί με την παραγγελιά του Κοεμτζή
Γκαβέλας στον ΕΤ: Δεν σου χαρίζει κανείς το χρυσό ολυμπιακό μετάλλιο
«Μανιταρόπιτες», «σπανακόπιτες» και τα «μεγάλα β….» – Οι πιπεράτοι διάλογοι και ο βίος και η πολιτεία του «Εσκομπάρ της Μυκόνου»
Iris: Έκρηξη στις συναλλαγές με τις τράπεζες- Μείωση στη χρήση μετρητών- Όλα όσα θέλετε να ξέρετε
Συντάξεις: Αυξήσεις φέρνει η μείωση της ΕΑΣ – Ποιοι θα είναι οι κερδισμένοι [αναλυτικοί πίνακες με ποσά]
