Διπλά βιβλία στα ενοίκια – Τι αποδεικνύει η έρευνα του ΕΤ για τις διαπραγματεύσεις κάτω από το τραπέζι – Ελεύθερος Τύπος

Η αρχική τιμή δύσκολα πέφτει στη διαπραγμάτευση, ιδίως όταν πρόκειται για καλά σπίτια, και η χρυσή τομή για να κλείσουν οι συμφωνίες είναι στο να δηλώνεται μικρότερο μίσθωμα στην εφορία και το υπόλοιπο ποσό της συμφωνίας να αποτελεί συνήθως μέρος μιας συναλλαγής μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, που γίνεται κάτω από το τραπέζι και η οποία μένει αφορολόγητη. Κερδισμένοι είναι οι ιδιοκτήτες που πληρώνουν μικρότερο φόρο με βάση την τιμή του συμβολαίου, ενώ οι ενοικιαστές μπορεί να κερδίσουν κάποιες εκπτώσεις και άλλες ευκολίες.

Παραδείγματα

Τα στοιχεία και τα ντοκουμέντα, που έρχονται στο φως μέσα από έρευνα του Ελεύθερου Τύπου της Κυριακής, είναι αποκαλυπτικά και δείχνουν ότι:

1 Διαμέρισμα στο Μαρούσι, επιφάνειας 80 τ.μ., 1ου ορόφου, έχει ενοίκιο με τιμή συμβολαίου 800 ευρώ τον μήνα, ενώ στις διαθέσιμες αγγελίες ο μέσος όρος του ενοικίου συγκρίσιμων διαμερισμάτων στην ίδια περιοχή είναι 1.355 ευρώ τον μήνα. Απόκλιση περίπου 69,38% μεταξύ της τιμής της αγγελίας και του συμβολαίου.

2 Ακίνητο στη Βούλα, επιφάνειας 75 τ.μ., 1ου ορόφου, έχει τιμή συμβολαίου 1.200 ευρώ τον μήνα, ενώ στις αγγελίες ο μέσος όρος της περιοχής είναι 1.767 ευρώ. Απόκλιση περίπου 47,25% μεταξύ της τιμής της αγγελίας και του συμβολαίου.

3 Διαμέρισμα στο Κολωνάκι, με εμβαδόν 70 τ.μ., 2ου ορόφου, έχει τιμή συμβολαίου 1.000 ευρώ τον μήνα, ενώ στις αγγελίες ο μέσος όρος της περιοχής είναι 1.732 ευρώ. Απόκλιση περίπου 73,2% μεταξύ του μέσου όρου των τιμών ενοικίων στις αγγελίες και του συμβολαίου.

Τα συμβόλαια της έρευνας αφορούν συμφωνίες εντός του 2024, άρα οι τιμές αναμενόταν να ήταν κοντά στις διαθέσιμες αγγελίες, όμως οι αποκλίσεις ήταν σημαντικές. Οι διαφορές στις τιμές δεν σημαίνουν κατ’ ανάγκην κάτι ύποπτο, όμως, για να φανεί το γιατί, χρειάζεται γνώση της αγοράς.

Οι μεσίτες λένε ότι οι τιμές που αναγράφονται στα συμβόλαια είναι έως 35% χαμηλότερες από τις πραγματικές τιμές ενοικίασης. Περίπου το ένα στα επτά μισθωτήρια (14%), ανάμεσα σε δεκάδες περιπτώσεις που αφορούν ακίνητα εντός Αττικής, είχε μειωμένη τιμή σε σχέση με αυτές που ζητούσαν αρχικά οι ιδιοκτήτες. Ενώ αν η σύγκριση γίνει με τον μέσο όρο των τιμών ενοικίασης για όλα τα ακίνητα στην ίδια περιοχή, τότε στα «διπλά βιβλία» προκύπτουν τιμές συμβολαίων έως και 73% μικρότερες από αυτές των αγγελιών.

Το φαινόμενο των «διπλών βιβλίων» στα ενοίκια κρύβει νόμιμες και… παράνομες αιτίες.

Φοροδιαφυγή

Στην έρευνα του «Ε.Τ.» της Κυριακής, ιδιοκτήτες, μεσίτες, δικηγόροι και συμβολαιογράφοι φάνηκε να θεωρούν ότι η απόκρυψη εισοδήματος από την αξιοποίηση ακινήτων είναι κάτι που όχι απλώς υπάρχει στην ελληνική πραγματικότητα, αλλά είναι και αρκετά διαδεδομένη. Κάποιοι αποδίδουν τη διαφορά στις τιμές των αγγελιών και των συμβολαίων σε «ειδικές συμφωνίες» ανάμεσα σε ιδιοκτήτες και ενοικιαστές για να γλιτώσουν την εφορία.

Οι τιμές των ενοικίων που έχουν εκτοξευθεί κατά σχεδόν 49% μέσα στην τελευταία 5ετία και όσοι ζητούν να νοικιάσουν είναι διατεθειμένοι να συναινέσουν στο να μη δηλώνεται όλο το μίσθωμα στην εφορία από τους ιδιοκτήτες οι οποίοι γλιτώνουν φόρο, ενώ οι ενοικιαστές διασφαλίζουν κάποιες διευκολύνσεις και εκπτώσεις.

Σύμφωνα με γνώστες της αγοράς, η φοροαποφυγή συνεχίζεται μειούμενη, καθώς, όπως είπαν χαρακτηριστικά, τα τελευταία χρόνια «τα λουριά έχουν σφίξει». Η ψηφιοποίηση των συστημάτων, οι διασταυρώσεις και οι «βαριές καμπάνες», με τις οποίες θα βρεθούν αντιμέτωποι οι παραβάτες, αποτρέπουν πολλούς. Επίσης, πέρα από τα προφανή κίνητρα για την τήρηση της νομιμότητας, είναι και θέμα διασφάλισης εσόδων. Η παρανομία, αν και φαίνεται να λειτουργεί προς οικονομικό όφελος των ιδιοκτητών, αποτελεί και μεγάλο ρίσκο. Αν νοικιάζουν κάποιοι τα ακίνητά τους για υψηλές τιμές, αλλά στα συμβόλαια αναγράφονται χαμηλότερες, τότε σε περίπτωση καταγγελίας τους ή εάν απλώς ο ενοικιαστής σταματήσει να πληρώνει, δεν θα έχουν τρόπο διεκδίκησης των «μαύρων» εσόδων τους. Ακόμα και αν δεν ελεγχθεί από τις Αρχές, ο παραβάτης βρίσκεται σε συνεχή κίνδυνο να χάσει τα χρήματα που περιμένει να λάβει…

Η πραγματικότητα

Είναι πολύ διαφορετικό πράγμα η αναγραφή τιμής σε μία αγγελία απ’ ό,τι σε ένα συμβόλαιο μίσθωσης. Το πρώτο είναι η προσδοκία του ιδιοκτήτη για έσοδα. Ακόμα και στην ίδια πολυκατοικία, υπάρχουν αγγελίες με πολύ διαφορετικές τιμές για σχεδόν τα ίδια διαμερίσματα. Φαινόμενο που παρατηρείται ειδικά στην περίπτωση που δεν μεσολαβεί κάποιος μεσίτης και οι ιδιοκτήτες αποφασίζουν την τιμή που θα ζητήσουν με βάση τη δική τους περιορισμένη γνώση, το τι έχουν δει στις αγγελίες και τι τους έχουν συμβουλέψει φίλοι και γνωστοί. Τιμές που, αν απέχουν σημαντικά από την πραγματικότητα της αγοράς, μπορεί να αλλάξουν γρήγορα.

Από την άλλη πλευρά, οι τιμές στο συμβόλαιο συνήθως έχουν περάσει από το στάδιο της αγγελίας, τη διαπραγμάτευση με τους πιθανούς ενοικιαστές και συνήθως είναι πιο κοντά στις πραγματικές τιμές που έχουν διαμορφωθεί από την ισορροπία προσφοράς και ζήτησης στην τοπική αγορά, όπου βρίσκεται το ακίνητο. Το ότι αυξάνονται τα ενοίκια κατά περίπου 7,7% μέσα στο 2024, σε όλη την Ελλάδα, δεν σημαίνει ότι ισχύουν οι ίδιοι ρυθμοί ανόδου για κάθε γειτονιά. Οι μέσοι όροι των περιοχών που χρησιμοποιήθηκαν στις συγκρίσεις τιμών είναι δευτερεύον στοιχείο, καθώς ακίνητο από ακίνητο μπορεί να έχει μεγάλες διαφορές που να εξηγούν και τη διαφορά στην τιμή.

• Παράδειγμα: Αν δύο ακίνητα έχουν ίδιο εμβαδόν, είναι στον ίδιο όροφο, ακόμα και αν έχουν ίδιο έτος κατασκευής, οι τιμές τους μπορεί να διαφέρουν και κατά 40%, αν το ένα είναι πλήρως ανακαινισμένο με ενεργειακή θωράκιση, ενώ το άλλο έχει μείνει ασυντήρητο, με τα σημάδια που του άφησε το πέρασμα του χρόνου. Το ίδιο ισχύει και αν το ένα έχει εξαιρετική θέα, ενώ το άλλο βλέπει στον ακάλυπτο. Το κάθε ακίνητο πρέπει να προσεγγίζεται ξεχωριστά.

«Κούρεμα»

Οπως εξηγούν ειδικοί της αγοράς, από την αγγελία μέχρι και τη συμφωνία υπάρχει απόσταση και σε πολλές περιπτώσεις, μέχρι να διανυθεί, η τελική τιμή που θα αναγραφεί και στο μισθωτήριο μπορεί να μειωθεί. Από τη μία πλευρά, είναι οι συχνοί λόγοι, όπως η επιλογή του ιδιοκτήτη ή της ιδιοκτήτριας να νοικιάσει σε κάποιον που θεωρεί πως θα αποδειχθεί μακροπρόθεσμα πιο φερέγγυος ενοικιαστής ή σε κάποιον του οικογενειακού ή φιλικού του περιβάλλοντος. Στην κατηγορία των ωφελουμένων από αυτές τις διακρίσεις είναι οι δημόσιοι υπάλληλοι (κυρίως, οι ένστολοι) και γενικά καθένας με εγγυημένο μηνιαίο εισόδημα. Σύμφωνα με τους ιδιοκτήτες, το γεγονός πως ό,τι και αν συμβεί το ενοίκιο «θα μπαίνει» κάθε μήνα είναι καλό κίνητρο για μείωση του ζητούμενου ποσού.

Επίσης, η ισορροπία προσφοράς και ζήτησης δεν είναι ίδια παντού. Υπάρχουν περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως το Κουκάκι, το Μαρούσι και η Γλυφάδα, όπου οι τιμές δύσκολα θα πέσουν, αλλά, από την άλλη πλευρά, υπάρχουν και γειτονιές χαμηλότερης ζήτησης, όπου οι ιδιοκτήτες θα ήταν πιο πρόθυμοι να κάνουν κάποιο σκόντο. Τέτοιες είναι αρκετές περιοχές του κέντρου ή στα δυτικά προάστια της Αθήνας, που θεωρούνται υποβαθμισμένες ή περιοχές των ανατολικών προαστίων, που συγχρόνως είναι μακριά από την πόλη και τα κέντρα εργασίας, αλλά και χωρίς να έχουν κάποιο ειδικό χαρακτηριστικό που να ανεβάζει την τιμή (θέα, παραλία, καλή συγκοινωνία κ.λπ.).

ΑΝΝΑ ΜΩΚΑΚΟΥ (Πιστοποιημένη εκτιμήτρια ακινήτων, κτηματομεσίτρια): «Συχνό φαινόμενο οι αποκλίσεις»

«Είναι συχνό φαινόμενο να βλέπουμε αποκλίσεις από τις αρχικές ζητούμενες τιμές στις τελικές τιμές ενοικίασης, ειδικά στις περιοχές που έχουν μειωμένη ζήτηση, αλλά, κυρίως, στα ακίνητα που έχουν αρχική ζητούμενη τιμή από 800 ευρώ τον μήνα και πάνω. Αυτό εξηγείται λογικά, καθώς δεν υπάρχουν πολλοί άνθρωποι που μπορούν να διαθέσουν αυτό το ποσό αλλά και μεγαλύτερα ποσά για την ενοικίαση ακινήτου. Αντίστοιχα στην αγορά υπάρχουν ακίνητα από 800 ευρώ έως 2.000 ευρώ τον μήνα, που μπορεί να είναι διαθέσιμα για αρκετό καιρό και, τελικά, για να νοικιαστούν να χρειάζεται οι ιδιοκτήτες να προβούν σε δραστική μείωση της τιμής.

Επίσης, υπάρχουν περιπτώσεις που κάποιοι ιδιοκτήτες δεν στέκονται τόσο επίμονα στο ύψος του ενοικίου όσο στην αξιοπιστία του εκάστοτε ενοικιαστή, αν δηλαδή ένας ενοικιαστής έχει συστάσεις από προηγούμενο ιδιοκτήτη ή καταφέρει να πείσει τον ιδιοκτήτη ότι μπορεί να αντεπεξέλθει στην καταβολή του μισθώματος, πολλές φορές ακόμη και προκαταβάλλοντας τα μισθώματα για ένα έτος. Σε αυτές τις περιπτώσεις μπορούμε να δούμε δραστικές μειώσεις ενοικίων».

ΤΙΜΕΣ ΕΝΟΙΚΙΩΝ ΣΤΗ ΒΟΥΛΑ

(Διαμέρισμα 70-80 τ.μ.)

Πηγή: Διαθέσιμες αγγελίες ακινήτων Οκτώβριος 2024.

 ΤΙΜΕΣ ΕΝΟΙΚΙΩΝ ΣΤΟ ΚΟΛΩΝΑΚΙ

(Διαμέρισμα 70 τ.μ.)

Πηγή: Διαθέσιμες αγγελίες ακινήτων Οκτώβριος 2024.

 ΤΙΜΕΣ ΕΝΟΙΚΙΩΝ ΣΤΟ ΜΑΡΟΥΣΙ

(Διαμέρισμα 75 τ.μ. – 85 τ.μ.)

Πηγή: Διαθέσιμες αγγελίες ακινήτων Οκτώβριος 2024.